Oft stehen Teile des Geschäftslokales im Wohnungseigentum. Hier ist beim Unternehmenskauf besondere Vorsicht geboten.

In letzter Zeit ist gerade im innerstädtischen Bereich festzustellen, dass immer öfter Häuser gemischt errichtet oder saniert werden; gemischt heißt, dass sich in einem Objekt eine oder mehrere Geschäftsräumlichkeiten und mehrere Wohnungen, jeweils im Wohnungseigentum befinden.

Wohnungseigentum bezieht sich auf die nach einem Nutzwertgutachten erstellten Nutzflächen eines Wohnungseigentumsobjektes, dem ein bestimmter Mindestanteil an der gesamten Liegenschaft zugeordnet wird. Damit verbunden ist das ausschließliche Recht über diesen Anteil alleine zu verfügen und diesen ausschließlich alleine zu nutzen. Neben diesen Anteilen, gibt es aber auch noch allgemeine Flächen, die der Nutzung aller Wohnungseigentümer zustehen und an denen keiner der Wohnungseigentümer eigene Benutzungsrechte geltend machen kann.

Kein Recht auf Nebenräume

Allerdings kommt es immer wieder vor, dass sich ein Eigentümer eines Geschäftslokales die Nutzung z.B. eines unter seinem Geschäft befindlichen Kellerraumes, der zu den allgemeinen Flächen gehört und keinem Wohnungseigentümer zugeordnet ist, anmaßt und diesen Raum für seine Tätigkeiten verwendet, sei es als Aufstellungsort für ein Klimagerät, eine Heizung oder auch als Arbeitsraum.

Auch wenn dies von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über Jahre oder sogar Jahrzehnte geduldet wird, begründet dies kein Recht für den Unternehmer, auch keines das durch Ersitzung erworben werden kann. Meist fehlt es an einer gemeinsamen schriftlichen Benützungsregelung, selbst wenn dies vor einigen Jahren noch nicht erforderlich war, gäbe es jetzt durch diverse Eigentümeränderungen diesbezüglich Probleme.

Große Verluste?

Ein Käufer eines solchen Unternehmens, das im Wohnungseigentum steht, sollte sich daher neben einer rechtlich fundierten Beratung auch ganz genau den seinerzeitigen Wohnungseigentumsvertrag und das Nutzwertgutachten ansehen und allenfalls beim zuständigen Bezirksgericht nachforschen ob es diesbezüglich Gerichtsverfahren gegeben hat.

Ansonsten kann nach erfolgter Unternehmensübernahme - verbunden mit Erwerb der Geschäftsräumlichkeiten im Wohnungseigentum - erhebliche Probleme durch die Nichtbenützbarkeit bis zu schweren organisatorischen Umstellungen und erheblichen Verlusten entstehen können.