Eine Mieterin verlangte für die Aufgabe ihrer Mit-Mietrechte eine Zahlung. Darf sie das?
Der aktuelle Fall
Im März 2016 schlossen zwei Unternehmen zur Verwirklichung eines gemeinsamen Projekts als Mieter einen befristeten Mietvertrag über ein Objekt in Wien ab. Da das geplante Projekt scheiterte, trafen die beiden GmbHs eine Vereinbarung. Die eine Gesellschaft sollte der anderen, wenn es zum Abschluss eines Mietvertrags zu den gleichen Bedingungen mit ihr als alleiniger Mieterin kommt, einen Betrag in Höhe von 36.000€ für die Abtretung der Mietrechte bezahlen.
Die Vermieterin stimmte dem neuen Mietvertrag zu und die Gesellschaft verlangte die Zahlung des versprochenen Betrags. War die Vereinbarung zulässig?
Das Verfahren bisher
Zunächst hatte die Klage Erfolg - das Erstgericht gab ihr statt. Das andere Unternehmen erhob dagegen jedoch Berufung. Das Berufungsgericht gab der Berufung Folge und wies die Klage ab. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte das letzte Wort in der Sache.
Die Entscheidung
Nach dem Mietrechtsgesetz ist jede Vereinbarung, nach der der neue Mieter dem Vermieter oder seinem Vor-Mieter eine Leistung zu erbringen hat, ohne dafür eine gleichwertige Gegenleistung zu erhalten, verboten. Solche Vereinbarungen sind nichtig. Nach dem Zweck der Regelung soll verhindert werden, dass ein Mietobjekt als Vermögenswert gehandelt wird und kein ausgeglichener Leistungsaustausch vorliegt. Nur eine objektiv bestimmbare Gegenleistung (zB für übernommene Einrichtungsgegenstände) darf ersetzt werden.
Dieser Grundsatz gilt auch zwischen Mit-Mietern. Die zu beurteilende Vereinbarung wurde zum Zweck abgeschlossen, einer Gesellschaft das alleinige Mietrecht zu verschaffen. Die Zahlung wurde ausschließlich für die Aufgabe der Mit-Mietrechte zur Erlangung der Stellung als alleinige Mieterin versprochen. Auch hier liegt keine objektiv bestimmbare Gegenleistung vor. Diese Ablösevereinbarung ist daher nichtig.
