Wann zahlt der Wohnungseigentümer für Wasserschäden in anderen Wohnungen?

Der aktuelle Fall

Der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung mit Terrasse verabsäumte es, einen Regenwasserabfluss auf seiner Terrasse instand zu halten. Dadurch kam es zu Schäden in einer darunter liegenden Ordination. Der Mieter der Ordination klagte den Wohnungseigentümer diesbezüglich auf Schadenersatz

Der Eigentümer der Dachterrasse sah seine Erhaltungspflicht mit der Reinigung des Ablaufs als erfüllt an. Die bei der Reinigung durch eine Fachfirma festgestellten baulichen Mängel der Abflussverrohrung wurden von den Wohnungseigentümern an die Hausverwaltung gemeldet, von dieser jedoch nicht weiter verfolgt.

Die rechtliche Grundlage

Gemäß § 1318 ABGB haftet der Wohnungsinhaber für jeden Schaden, der dadurch entsteht, dass aus der Wohnung etwas hinausgeworfen oder hinausgegossen wird. Die Haftung erfasst nicht nur die Wohnung selbst, sondern ist auch auf andere Räume anzuwenden, über die der Wohnungsinhaber verfügungsberechtigt ist, wie etwa Dachterrassen oder sonstige Außenflächen. Haftbar ist derjenige, dem die tatsächliche Verfügungsgewalt über den betreffenden (Wohn-)Raum zusteht (zB Mieter).

Der Wohnungsinhaber ist für den Schaden, der durch das aus seiner Wohnung fließende Wasser verursacht wird, nur dann nicht ersatzpflichtig, wenn er beweist, dass er alle objektiv erforderlichen Maßnahmen getroffen hat, um die nach allgemeinen Lebenserfahrungen und Lebensgewohnheiten mit einer dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge entsprechenden Wahrscheinlichkeit berechenbaren Risken in zumutbarer Weise auszuschalten oder doch wenigstens auf ein vermeidbares Maß zu verringern.

Die Entscheidung des Gerichtes

Das Gericht ging bei seiner Beurteilung davon aus, dass objektiv erkennbar war, dass die baulichen Unzukömmlichkeiten regelmäßig zur Verstopfung des Hauptabflusses und in der Folge zu neuerlichen Wasserschäden führen würden.

Der Wohnungseigentümer hatte es verabsäumt, den Hauptablauf der Terrasse regelmäßig von Professionisten warten zu lassen und die Hausverwaltung auf eine bauliche Sanierung des Abflusses zu drängen. Dadurch ist die Frage nach einer Haftung des Wohnungseigentümers zu bejahen.

Entscheidend für die Haftung nach § 1318 ABGB ist nicht die wohnungseigentumsrechtliche Zuordnung, sondern die rechtliche und faktische Möglichkeit des Inhabers eines (Wohn-)Raums, auf die Gefahrenquelle einzuwirken. In diesem Sinn wurde zwar die Haftung der Eigentümergemeinschaft bejaht, gleichzeitig aber klargestellt, dass im Fall einer Schädigung durch eine in allgemeinen Teilen der Liegenschaft liegende Abflussinstallation auch die Möglichkeit, als Minderheitseigentümer nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 die Durchführung von Erhaltungsarbeiten zu erzwingen, rechtlich beachtlich ist und zur Minderung des Ersatzanspruchs des geschädigten Wohnungseigentümers führen kann.

Zusammengefasst ist für die Beurteilung der Haftung daher nicht allein entscheidend, ob eine für den Wasseraustritt „ursächliche“ Rohrleitung allgemeinen Teilen der Liegenschaft zuzuordnen ist, sondern ob der Inhaber der Liegenschaft auf die Gefahrenquelle einwirken konnte. Eine solche Möglichkeit wurde hinsichtlich der einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordneten Dachterrasse in der Rechtsprechung bereits bejaht und bestand auch im vorliegenden Fall.

Der Wohnungseigentümer hat daher nicht alle objektiv erforderlichen, zumutbaren Maßnahmen zur Verhinderung der Gefahr eines Wasseraustritts getroffen und muss den Schaden bezahlen.

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