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Die Mieterin von Buröraumen verlangte von ihrem Vermieter, dass er auf seine Kosten Klimageräte einbauen lässt. Damit soll dann die Einhaltung des in der Arbeitsstätten-Verordnung vorgesehenen Grenzwerts für die Raumtemperatur während des Sommers (25°C) ermöglicht werden.
Der Sachverhalt
Die Mieterin von Buröraumen verlangte von ihrem Vermieter, dass er auf seine Kosten Klimageräte einbauen lässt. Damit soll dann die Einhaltung des in der Arbeitsstätten-Verordnung vorgesehenen Grenzwerts für die Raumtemperatur während des Sommers (25°C) ermöglicht werden.
Im Zuge durchgreifender Erhaltungsarbeiten im Juni 2012 sind die zuvor vorhandenen Klimageräte ersatzlos entfernt und die gesamte Außenfassade mit einer Glasfront versehen worden, die eine Lüftung ins Freie verhindert. Die überwiegend südseitig gelegenen Räume erhitzen sich in den Monaten Mai bis September überdurchschnittlich, sodass selbst an nicht heißen Tagen die Büroraumtemperatur auf über 30 Grad Celsius ansteigt. Gemäß der Arbeitsstättenverordnung darf aber in der warmen Jahreszeit die Lufttemperatur 25 Grad Celsius nicht überschreiten. Das Arbeitsinspektorat hat daher die Mieterin bereits aufgefordert, notwendige Maßnahmen zur Erreichung einer Temperaturabsenkung in den Büroräumlichkeiten zu treffen, um Gefahren für die Gesundheit der Arbeitnehmer durch die extrem hohen Raumtemperaturen zu unterbinden. Daher verlangte die Mieterin vom Vermieter, wieder Klimaanlagen einzubauen. Dieser wendet ein, er hätte mit sämtlichen Mietern vereinbart, dass die bestehenden Klimaanlagen demontiert und die Kosten für neue Klimageräte von den Mietern selbst getragen werden.
Der Rechtsstreit ging bis vor den Obersten Gerichtshof (OGH).
Die rechtliche Beurteilung
Die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung durch den Mietgegenstand fällt sowohl bei Wohnungen als auch bei Geschäftsräumen in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Zu Erhaltungsarbeiten kann der Vermieter jedoch nur dann verpflichtet werden, wenn der Mieter die Gefahr nicht durch andere zumutbare Maßnahmen abwenden kann.
Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung besteht nicht nur bei extremen oder gar lebensbedrohlichen Gefahren, sondern bei jeder signifikanten Gefährdung der körperlichen Integrität. Die Überschreitung von geltenden Grenzwerten zum Schutz der Gesundheit deutet auf das Vorliegen einer solchen Gefährdung hin.
Da die Gesundheitsgefährdung vom Mietgegenstand selbst ausgehen muss, kann von außen eindringender Straßenlärm keine Erhaltungspflicht des Vermieters auslösen. Hingegen können Raumtemperaturen in Büroräumen, die im Sommer vorgesehenen Grenzwert von 25 °C deutlich übersteigen (hier: über 30 °C), als erhebliche Gesundheitsgefährdung gelten.
Ob die hohen Raumtemperaturen im konkreten Fall tatsächlich eine erhebliche Gesundheitsgefährdung begründen und ob die Mieterin dagegen nicht selbst zumutbare Maßnahmen treffen kann, ist mangels ausreichender Feststellungen noch offen. Das wird vor der endgültigen Entscheidung noch vom Erstgericht festgestellt.
Sofern dies der Fall ist, muss der Vermieter für die Installation von Klimaanlagen aufkommen.
