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Ihr Wohnhaus muss saniert werden. Nicht nur, wenn die Fassade alt und brüchig ist, sondern auch wenn neue Sicherheitsstandards einen Umbau notwendig machen. Jetzt aktuell beim OGH: Sehr teurer Umbau, nur die Hausverwaltung bestimmt. Die Wohnungseigentümer werden nicht gefragt. Wer gewinnt?
Ihr Wohnhaus muss saniert werden. Nicht nur, wenn die Fassade alt und brüchig ist, sondern auch wenn neue Sicherheitsstandards einen Umbau notwendig machen. Jetzt aktuell beim OGH: Sehr teurer Umbau, nur die Hausverwaltung bestimmt. Die Wohnungseigentümer werden nicht gefragt. Wer gewinnt?
Der aktuelle Fall
In einem Wohnhaus in Salzburg, bestehend aus 10 Wohnungen, kam es zu einem Rechtsstreit. Die Hausverwalterin leitete am 2017 im Rahmen einer Eigentümerversammlung eine Abstimmung betreffend den vollständigen Austausch aller Balkongeländer ein. Laut ihr stimmten 74,45 % der Mit- und Wohnungseigentümer dafür, sämtliche Balkongeländer auszutauschen. Der Beschluss wurde durch Hausanschlag kundgemacht.
Eine Rücklage zur Finanzierung dieser Maßnahme, bei der die Holzbalkongeländer durch Aluminium ersetzt werden sollen, war nicht vorhanden. Die Kosten in Höhe von 40.954 EUR sollten mittels Sonderumlage von den Mit- und Wohnungseigentümern eingehoben werden. Ein Eigentümer, der 3.579 EUR bezahlen sollte, war damit aber gar nicht einverstanden.
Er setzte sich gegen den Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Wehr und beantragte die Aufhebung. Der Austausch sämtlicher Balkongeländer sei nämlich nicht erforderlich. Es handle sich dabei um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung und der Beschluss sei aufzuheben. Außerdem brachte er vor, die Geländer würden nach dem Umbau immer noch nicht den gesetzlichen Richtlinien entsprechen.
Das Problem
Kennen Sie den sogenannte „dynamische Erhaltungspflicht“? Darunter wird verstanden, dass aktuelle Baurichtlinien, soweit sie die Sicherheit betreffen, auch bei bestehenden Objekten eingehalten werden müssen. Das führt zu Umbauten mit teils erheblichen Kosten. Dann wird gestritten. „Ist das notwendig?“ „Warum?“. „Das brauchma ned!“ (Anm: trotz gesetzlicher Verpflichtung…). Vor diesem Szenario, kommt die Hausverwaltung ins Spiel, und… baut um, obwohl es die Wohnungseigentümer gar nicht wollen. Die aktuellen Sicherheitsrichtlinien sehen es aber so vor. Zu allem Überdruss: Der Umbau ist auch noch sehr teuer. Darf das die Hausverwaltung?
Es wird bei Maßnahmen der Hausverwaltung also grundsätzlich ordentlicher bzw. außerordentlicher Verwaltung unterschieden.
Das hat weitreichende Auswirkungen auf die erforderlichen Mehrheiten und die Anfechtbarkeit von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.
Geländer getauscht…
Handelt es sich in unserem Fall nun um eine Maßnahme der ordentlichen (keine Abstimmung notwendig) oder außerordentlichen Verwaltung (Abstimmung, Mehrheit muss dafür sein)? Die Unterscheidung ist weitreichend: Streng genommen müssen die Wohnungseigentümer nur bei einer außerordentlichen Maßnahme gefragt werden, können daher nicht bei sämtlichen Reparaturmaßnahmen mitreden. Einiges kann die Hausverwaltung daher selbst entscheiden. Was darunter konkret zu verstehen ist, kann oft nur im Einzelfall geklärt werden. Jetzt hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in der aktuellen Entscheidung die Unterscheidungsmerkmale konkretisiert.
Die Entscheidung
Balkongeländer zählen zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft beim Wohnungseigentum.
Die Balkongeländer waren in diesem Fall zum Teil schadhaft und entsprechen insgesamt nicht mehr den strenger gewordenen Baustandards. Der Austausch aller (und nicht nur der schadhaften) Balkongeländer ist bei dieser Sachlage jedenfalls als ordentliche Verwaltungsmaßnahme zu qualifizieren, wenn sonst konkrete Gefahren vorliegen (zB Absturzgefahr wegen zu geringer Höhe). Ansonsten hängt es vom Ausmaß der Schäden, der Wirtschaftlichkeit und den Kosten ab, ob die Sanierung durch vollständigen Austausch zur ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung gehört. Kosten von insgesamt 41.000 € rechtfertigen es nicht, den Austausch nur deswegen von vornherein in die außerordentliche Verwaltung einzuordnen.
Eine ordentliche kann dadurch zur außerordentlichen Verwaltungsmaßnahme werden, dass sie mit außerordentlichen Bedingungen verknüpft wird, zB weil nach dem Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft bewusst ein gesetzwidriger Zustand hergestellt werden soll.
Ob ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft eine ordentliche oder außerordentliche Verwaltungsmaßnahme zum Gegenstand hat, hängt vom Text des Beschlusses ab.
Die Frist für die Anfechtung eines Beschlusses über eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme beträgt drei Monate (im Gegensatz dazu nur ein Monat bei ordentlicher Verwatung).
In unserem Fall trifft der OGH noch keine abschließende Entscheidung, weil das Erstgericht noch zusätzliche Beweise aufnehmen muss. Wenn die Geländer tatsächlich nach dem Umbau immer noch nicht den gesetzlichen Richtlinien genügen, liegt außerordentliche Verwaltung vor.
