Deutsch 
English 
Der Albtraum eines jeden Vermieters: meterhohe Berge von Unrat und Abfall in der Mietwohnung. Der Vermieter versuchte den Mietvertrag zu kündigen, was nicht so einfach war. Der Rechsstreit ging bis vor den OGH, der zu entscheiden hatte, ob der „Messie“ ausziehen muss.
Der Albtraum eines jeden Vermieters: in einer vermieteten Wohnung nistete sich ein „Messie“ ein. In der Wohnung befanden sich meterhohe Ablagerungen und starke Verschmutzungen. Die Räume waren voll mit Büchern, Kleidung und Elektrogeräten, sodass man sich darin kaum bewegen konnte. Und dazu verbreitete sich noch ein übler Geruch. Nicht nur in der Wohnung, sondern sogar im Stiegenhaus!
Für den Vermieter war die Sache klar: er muss kündigen. Doch das gestaltete sich nicht so einfach, wie er sich das vorgestellt hat.
Um welche Wohnung geht es?
Während das Erstgericht die Kündigung gelten lies, weil eine erhöhte Brand- und Ungeziefergefahr besteht, bekam der „Messie“ vorm Berufungsgericht Recht. Der Grund: In der Aufkündigung wurde die Wohnung nicht ausreichend genau bezeichnet und auch im Gerichtsverfahren erfolgte keine Klarstellung.
Der OGH greift ein
Der OGH stimmt dem aber nicht zu und hat daher das Urteil aufgehoben. In der Aufkündigung ist erstens die Wohnadresse des Beklagten angeführt. Außerdem ist der Aufkündigung eine Unterschriftenliste angeschlossen, die im Betreff die aufgekündigte Wohnung bezeichnet und als „Hauptmieterin“ den Beklagten nennt.
Das Erstgericht hat im Spruch seines Urteils noch dazu das zu räumende Bestandobjekt unter Angabe von „top Nr“ und Adresse (Postleitzahl, Straße, Hausnummer, Stockwerk) konkret bezeichnet. Daher war die aufgekündigte Wohnung ausreichend genau bestimmt.
Kündigungsgrund verwirklicht?
Und auch sonst gibt der OGH dem Vermieter Recht: Der Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs ist verwirklicht.
Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn durch die vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder droht. Dies ist bei der Verwahrlosung des Bestandobjekts in Verbindung mit einer erheblichen Brand- oder Ungeziefergefahr durch Lagerung von Unrat und Müll der Fall.
Aufgrund des unhygienischen Zustands in der aufgekündigten Wohnung durch das Ausmaß der Ablagerungen und Verschmutzungen besteht die Gefahr eines Ungezieferbefalls. Durch Abdecken der Lüftungsschlitze der Elektrogeräte mit Büchern, Prospekten und Wäsche sowie durch die konkrete Lagerung von Kleidung und Büchern besteht die erhöhte Gefahr eines Wohnungsbrands.
Verschulden oder Erkenntnis notwendig?
Ein Verschulden des Mieters ist nicht notwendig. Die Schädlichkeit seines Verhaltens muss dem konkreten Mieter nicht erkennbar sein. Maßstab ist nämlich ein durchschnittlicher Mieter. Außerdem hat der Beklagte in seinem Schriftsatz selbst vorgebracht, dass er sich seines „Messie“-Problems bewusst ist, weshalb er sich in einer entsprechenden Selbsthilfegruppe befindet.
Auch eine Interessensabwägung geht nicht zugunsten des Messies aus, da die Vermeidung der Brand- und Ungeziefergefahr jedenfalls schwerer wiegt.
Aus diesen Gründen hob der OGH das Berufungsurteil auf und entschied, dass die Kündigung gültig ist und der Messie ausziehen muss.
Siehe 8 Ob 67/14g
