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Kann ein Vermieter ein benachbartes Geschäftslokal an einen Konkurrenten seines Mieters vermieten?
Kann ein Vermieter ein benachbartes Geschäftslokal an einen Konkurrenten seines ursprünglichen Mieters vermieten?
Der Sachverhalt
Die Klägerin ist seit 1989 Mieterin eines Geschäftslokals in einer Einkaufsstraße, in dem sie einen Eissalon betreibt. Der Mietvertrag enthält keine Konkurrenzschutzklausel. Im Haus befindet sich ein weiteres Geschäftslokal, das unmittelbar an jenes der Klägerin angrenzt. Dieses Lokal vermietete die beklagte Vermieterin im Jahr 2014 an einen Konkurrenten der Klägerin, der ebenfalls einen Eissalon eröffnete. Die Klägerin erlitt dadurch Umsatzeinbußen. Zum Teil werden ihr Schanigarten und ihre Kundentoiletten von Kunden des Konkurrenten benützt, da dessen deutlich kleineres Lokal über diese Einrichtungen nicht verfügt. Es gibt auch Kunden, die nicht erkennen, dass es sich um zwei verschiedene Unternehmen handelt.
Aus diesem Grund begehrte die Klägerin von der Beklagten die Unterlassung der Vermietung an einen unmittelbaren Konkurrenten sowie die Feststellung der Haftung für Schäden. Der Rechtsstreit ging bis vor den Obersten Gerichtshof (OGH)
Die Entscheidung
Abweichend von den Vorinstanzen wies der OGH die Klage ab. Ein Konkurrenzschutz ist weder ausdrücklich noch schlüssig vereinbart worden.
Mangels der Vereinbarung von Konkurrenzschutz verstößt der Vermieter nicht gegen seine vertraglichen Pflichten, wenn er das Geschäftslokal neben dem Lokal des Mieters an einen Konkurrenten vermietet.
Konkurrenzschutz aufgrund ergänzender Vertragsauslegung kommt dann in Betracht, wenn der Vermieter auch die Umgebung des Geschäftslokals kontrolliert (zB Großmarkt) und der Mieter deshalb davon ausgeht, in der Nähe keiner Konkurrenz ausgesetzt zu werden. Ansonsten muss der Mieter ohnehin immer damit rechnen, dass in der Nachbarschaft in Objekten anderer Eigentümer Konkurrenzbetriebe eröffnet werden, weshalb im Fehlen einer Konkurrenzschutzklausel keine Lücke des Mietvertrags zu erkennen ist.
