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Mit Entscheidung vom 30. Juli 2025 (10 Ob 15/25s) stellte der OGH klar, dass die „Zwei-Monats-Regel“ des KSchG auf langfristige Mietverträge nicht anwendbar ist. Wertsicherungsklauseln bleiben damit zulässig, solange sie transparent und sachlich formuliert sind.

 § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht anwendbar auf langfristige Mietverträge – Wertsicherung bleibt zulässig

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat am 30. Juli 2025 klargestellt (10 Ob 15/25s): Die sogenannte „Zwei-Monats-Regel“ des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gilt nicht für Mietverträge, die auf eine längere Dauer angelegt sind. Bei klassischen Wohn- und Geschäftsraummietverträgen ist die Vermieterleistung eben nicht innerhalb von zwei Monaten „abgearbeitet“ – daher greift diese spezielle KSchG-Schranke hier nicht.

Im Vorfeld hatten Schlagzeilen über mögliche zigtausende Mietrückforderungen für erhebliche Verunsicherung gesorgt. Mit der nun vorliegenden OGH-Entscheidung zeichnet sich ab: Für langfristige Mietverhältnisse bleibt die Wertsicherung grundsätzlich zulässig – Rückforderungswellen in großem Stil sind daher weniger wahrscheinlich.

Was hat der OGH entschieden?

• Die Regel schützt vor überraschenden Preisanpassungen bei Verträgen, die binnen zwei Monaten vollständig zu erfüllen sind. Das passt nicht zu langfristigen Dauerschuldverhältnissen wie typischen Mietverträgen. Folge: Diese Bestimmung ist dort nicht anwendbar.

• Die Wertsicherung selbst (z. B. Indexierung nach dem VPI) kann als eigenständiger Klauselteil beurteilt werden. Problematische Einzelregelungen – etwa unklare „Nachfolgeindex“-Regeln – können unzulässig sein, ohne dass automatisch die gesamte Wertsicherung entfällt.

• Im konkreten Verfahren wurde die Revision der Mieterin abgewiesen; die OGH-Entscheidung ist eine Sachentscheidung (10 Ob 15/25s).

Was bedeutet das in der Praxis?

• Vermieter können in langfristigen Mietverträgen weiterhin Wertsicherungsklauseln verwenden. Diese sind nicht schon deshalb unwirksam, weil theoretisch auch innerhalb der ersten beiden Monate eine Anpassung möglich wäre (10 Ob 15/25s).

• Wichtig: Andere Kontrollen bleiben bestehen – etwa das Transparenzgebot, das Verbot einseitiger Preisänderungsrechte, die „Grob-Benachteiligung“ in AGB, das Ungewöhnlichkeitsverbot sowie die Vorgaben des MRG. Ob eine konkrete Klausel hält, bleibt eine Einzelfallprüfung.

Wie passt das zur VfGH-Entscheidung vom 24. Juni 2025?

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat am 24. Juni 2025 bestätigt (G 170/2024, G 37–38/2025), dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verfassungskonform ist. Das sagt jedoch nichts darüber, wo diese Norm im Zivilrecht tatsächlich anzuwenden ist. Genau diese zivilrechtliche Auslegung hat nun der OGH für langfristige Mietverträge vorgenommen: § 6 Abs 2 Z 4 KSchG greift dort nicht (10 Ob 15/25s).

Gilt das KSchG überhaupt für meinen Vertrag?

Das KSchG gilt nur bei Verbrauchergeschäften – also wenn ein Unternehmer einem Verbraucher gegenübersteht. Private Vermieter, die nicht als Unternehmer handeln, sind nicht betroffen.

Kurzfazit

• Kernbotschaft: Die Zwei-Monats-Sperre des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist bei langfristigen Mietverträgen keine Hürde für Wertsicherungsklauseln (10 Ob 15/25s).

• Aber: Klauseln müssen transparent, sachlich und sauber formuliert sein. Problematische Einzelregelungen können weiterhin unwirksam sein.

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Weiterführend:
OGH Erkenntnis 10 Ob 15/25s, Entscheidung vom 30. 07. 2025
VfGH Erkenntnis G 170/2024, G 37–38/2025, vom 24. 06. 2025

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