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Die jüngste VfGH-Entscheidung besagt: Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen sind nur wirksam, wenn sie individuell mit dem Mieter vereinbart wurden. Die Regelung gilt ausschließlich für Unternehmer als Vermieter – private Vermieter sind nicht betroffen.

Nur für Unternehmer, private Vermieter nicht betroffen

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat am 24. Juni 2025 entschieden, dass die Bestimmung des Konsumentenschutzgesetzes (§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG), wonach Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen nur dann wirksam sind, wenn sie individuell mit dem Mieter vereinbart wurden, verfassungsgemäß ist. Damit bestätigte der VfGH die Rechtslage, wie sie der Oberste Gerichtshof (OGH) bereits 2023 klargestellt hatte.

Was entschied der VfGH?

Der VfGH wies die Anträge zweier Immobilienunternehmen auf Aufhebung der Konsumentenschutzbestimmung ab. Er stellte fest, dass die Regelung zwar in das Eigentumsrecht der Vermieter eingreift, dieser Eingriff jedoch durch legitime Ziele des Verbraucherschutzes gerechtfertigt und verhältnismäßig ist.
Wertsicherungsklauseln in vorformulierten Vertragsmustern oder Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die eine Mietzinserhöhung innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss vorsehen, sind daher unwirksam, wenn sie nicht ausdrücklich mit dem Mieter ausverhandelt wurden. Die Unwirksamkeit erfasst die gesamte Klausel. Ob eine konkrete Wertsicherungsklausel tatsächlich unwirksam ist, hängt jedoch immer vom Einzelfall ab – darüber entscheiden die Zivilgerichte.

Rechtslage nach OGH

Bereits am 24. Mai 2023 entschied der OGH (8 Ob 37/23h, 7 Ob 232/22d), dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auch auf Mietverträge anwendbar ist.
Nach dieser Bestimmung sind Entgeltänderungen innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss unwirksam, wenn sie nicht individuell mit dem Mieter vereinbart wurden. Der OGH hat diese Regel jedoch weiter ausgelegt und entschieden, dass in solchen Fällen die gesamte Wertsicherungsklausel unwirksam ist. Der Mietzins bleibt somit unverändert, da die Klausel keine Wirkung mehr entfaltet.

Wen betrifft die Entscheidung?

Die Regelung gilt ausschließlich im Verhältnis zwischen Unternehmern und Konsumenten.
Private Vermieter, die Wohnungen aus ihrem Privatvermögen vermieten, sind nicht betroffen.

Betroffen sind Mietverträge, bei denen:

• der Vermieter als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes handelt (z. B. Bauträger, Hausverwaltungen, Banken, Versicherungen, institutionelle Anleger)

• der Mieter als Konsument auftritt

• ein vorformuliertes Vertragsformular oder Mustervertrag verwendet wurde, ohne individuelle Vereinbarung der Wertsicherungsklausel

• die Wertsicherungsklausel keine ausdrückliche Sperrfrist für die ersten beiden Monate vorsieht

Offene Fragen

Derzeit ist nicht höchstgerichtlich entschieden, für welchen Zeitraum Rückforderungsansprüche von Mietern möglich sind.
Diskutiert werden Verjährungsfristen von drei bis zu 30 Jahren. Auch ob und wie der Gesetzgeber die Rechtslage künftig anpasst, ist noch offen.

Wir beraten Sie gerne

Die aktuelle Rechtslage wirft sowohl für Vermieter als auch für Mieter viele Fragen auf.
Wir stehen Ihnen gerne mit unserer Erfahrung zur Seite, um Klarheit zu schaffen und Ihre Interessen bestmöglich zu wahren.

VfGH-Entscheidung im Volltext

VfGH G 170/2024, G 37–38/2025 – Erkenntnis vom 24.06.2025 (PDF)

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