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Kann der Vermieter die Hausordnung jederzeit ändern? Was gilt für Mieter? Ein Fachbeitrag von unserem Experten für Immobilienmanagement.

Kann der Vermieter die Hausordnung jederzeit ändern? Was gilt für Mieter? Ein Fachbeitrag von unserem Experten für Immobilienmanagement.

Bei Hausordnungen werden zwei Arten unterschieden.
# Zum einen der Aushang im Stiegenhaus,
# zum anderen die Hausordnung als Bestandteil oder Anhang zum Mietvertrag.

Der Aushang im Stiegenhaus hat per se nur informativen Charakter und gibt den Bewohnern eines Mehrparteienhauses in erster Linie nur Verhaltenshinweise.

Hausordnung: Auslegungssache

Der Begriff der Hausordnung kommt weder im ABGB, noch im MRG oder WGG als solches vor. Lediglich im WEG findet der Begriff Verwendung, allerdings nur insofern, als das Erlassen einer Hausordnung eine Angelegenheit der ordentlichen Hausverwaltung darstellt und welche Rechte den einzelnen Wohnungseigentümern zustehen, wenn sie bei einer Änderung der Hausordnung ihre schutzwürdigen Interessen verletzt sehen.

Der Gesetzgeber sagt nicht, welchen Inhalt eine Hausordnung haben soll. Zudem gibt es auch keine gesetzliche Verpflichtung in einem Mehrparteienhaus eine Hausordnung zu erlassen. Eine Hausordnung umfasst daher üblicherweise vor allem Maßregeln zur Ordnung des Gebrauches der gemeinschaftlichen Liegenschaft, wie etwa Reinhaltungs- und gegebenenfalls Reinigungspflichten, Waschordnung, Feuer- und Kälteschutz, Behandlung von Fahrzeugen, Benutzung eines Gemeinschaftsgartens sowie diverse Sorgfaltspflichten der Hausbewohner.

Beschränkungen in der Benützung

Im § 1098 ABGB ist festgehalten, dass der Mieter das Bestandsobjekt dem Vertrag gemäß gebrauchen und benützen darf. Der Umfang des Benützungsrechts wird zunächst aus dem Inhalt des Bestandsvertrags und darüber hinaus aus der Hausordnung abgeleitet. Dazu muss im Mietvertrag auf die Hausordnung verwiesen werden oder diese als Anlage beigelegt werden. Darüber hinaus regelt sich das Benützungsrecht nach dem Zweck des Bestandverhältnisses, zuletzt nach Ortsgebrauch und Verkehrssitte. Eine langjährige, vom Vermieter unwidersprochene, Übung ist iSd § 863 ABGB zu werten.

Es können z.B. Hinweise zu in der jeweiligen Gemeinde geltenden Ruhezeiten enthalten sein oder auch ein Verbot von Ballspielen und Rennen, oder das Abstellen von Fahrrädern und anderen Gegenständen im Stiegenhaus aus sicherheitstechnischen Gründen. Auf jeden Fall dürfen dem Mieter darin keine Aufgaben und Pflichten auferlegt werden, die über seine gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten hinausgehen. Laut Ansicht des OGH spricht jedoch nichts dagegen, dass der Vermieter dem Mieter zusätzliche Rechte, abweichend von den Bestimmungen des MRG, einräumt.

Änderung der Hausordnung zulässig?

Im Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter sind Änderungen der Hausordnung bis zu einem gewissen Grad möglich. Durch die Änderung der Hausordnung darf die Ausübung des Mietrechts nicht wesentlich erschwert oder gefährdet werden. Einseitige Änderungen der Hausordnung, die einen erheblichen negativen Einfluss auf die Nutzung des Bestandsobjekts haben, sind allerdings nicht gestattet.

Klausel zur Hausordnung im Mietvertrag

Oftmals wird im Mietvertrag die Gültigkeit der Hausordnung vereinbart, mit dem Zusatz, dass eine Änderung der Hausordnung nach den „allgemeinen Bedürfnissen“ jederzeit möglich sei. Der OGH hat dieser Klausel ebenfalls eine Absage erteilt. Ein derartiger Passus würde dem Vermieter einen uneingeschränkten Eingriff in den Mietvertrag ermöglichen und verstoße daher sowohl gegen § 879 Abs 3 ABGB als auch, im Falle von Geschäften zwischen Unternehmen und Verbrauchern, gegen § 6 Abs 2 Z 3 KSchG, weil damit dem Mieter ohne Aushandeln das Recht genommen wäre, sich gegen Änderungen der Hausordnung in irgendeiner Weise zu wehren. Er müsste damit auch schwerwiegende bzw. sachlich nicht gerechtfertigte Änderungen akzeptieren. Abgesehen davon ist die Klausel auch intransparent nach § 6 Abs 3 KSchG, weil die „allgemeinen Bedürfnisse“ nicht näher definiert sind und daher der Inhalt der Änderung überhaupt nicht absehbar ist.

Thomas Heschik, MA hat Immobilienmanagement an der FH Wr. Neustadt studiert und betreut bei Forsthuber & Partner die Hausverwaltungen.

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