Deutsch 
English 
Ab 1.1.2027 wird es bei Immo-Verkäufen teurer: Die Steuer steigt von 4,2 auf 6 Prozent. Was Verkäufer jetzt wissen sollten.
Das Wichtigste vorweg: Durch das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 steigt beim Verkauf vieler älterer Immobilien die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ab 1. Jänner 2027 im Regelfall von 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufspreises.
Betroffen ist sogenanntes gewöhnliches Altvermögen. Dazu zählen vereinfacht vor allem Immobilien, die vor dem 1. April 2002 entgeltlich erworben wurden. Nicht jeder Immobilienverkauf fällt darunter: Die Befreiungen für den Hauptwohnsitz und – unter bestimmten Voraussetzungen – für selbst hergestellte Gebäude bleiben bestehen.
Warum steigt die Steuer?
Der ImmoESt-Steuersatz bleibt formal bei 30 Prozent. Geändert wird aber die Berechnung.
Bisher gelten bei gewöhnlichem Altvermögen pauschal 86 Prozent des Verkaufspreises als Anschaffungskosten. Daher werden nur 14 Prozent besteuert. Das ergibt eine effektive Belastung von 4,2 Prozent des Verkaufspreises.
Ab 2027 werden nur noch 80 Prozent als Anschaffungskosten berücksichtigt. Dadurch werden 20 Prozent des Verkaufspreises besteuert. Die effektive ImmoESt steigt auf 6 Prozent – und damit um fast 43 Prozent.
Bei geerbten oder geschenkten Immobilien kommt es grundsätzlich auf den letzten entgeltlichen Erwerb durch den Rechtsvorgänger an. Die Erbschaft oder Schenkung selbst löst keine ImmoESt aus.
Andere Regel für umgewidmete Grundstücke
Für umgewidmetes Altvermögen gilt eine eigene Berechnung. Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet, steigt die effektive ImmoESt grundsätzlich von 18 auf 21 Prozent des Verkaufspreises.
Bei Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 kann die Belastung gemeinsam mit dem zusätzlichen Umwidmungszuschlag künftig bis zu 27,3 Prozent des auf den umgewidmeten Grund und Boden entfallenden Verkaufspreises betragen. Diese Werte betreffen eine andere Grundstückskategorie und kommen nicht zusätzlich zu den 6 Prozent für gewöhnliches Altvermögen hinzu.
Was Verkäufer jetzt beachten sollten
Die neue Berechnung gilt für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026. Entscheidend ist in der Regel, wann der Kaufvertrag wirksam zustande kommt – nicht die spätere Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Eintragung im Grundbuch.
Wer einen Verkauf plant, sollte daher rechtzeitig prüfen lassen, welche Grundstückskategorie vorliegt, ob eine Steuerbefreiung greift und welcher Zeitpunkt steuerlich maßgeblich ist. Bei aufschiebenden Bedingungen oder besonderen Vertragsgestaltungen ist eine gesonderte Prüfung erforderlich.
Folgen für Eigentümer und Staat
Die Maßnahme soll dem Staat im Jahr 2027 rund 100 Millionen Euro und ab 2028 jährlich rund 120 Millionen Euro zusätzlich bringen. Laut den Gesetzesmaterialien dienen die Einnahmen der allgemeinen Budgetkonsolidierung. Eine besondere Zweckbindung für den Wohnbau oder die Schaffung leistbaren Eigentums ist nicht vorgesehen.
Es bewahrheitet sich damit einmal mehr: Ist eine Steuer einmal eingeführt, wird ihre Belastung früher oder später erhöht. Bei der ImmoESt geschieht dies nicht durch eine offen ausgewiesene Erhöhung des Steuersatzes, sondern über eine geänderte Berechnung.
Kritisch ist, dass die Mehrbelastung die betroffenen Eigentümer unmittelbar trifft, während die zusätzlichen Einnahmen lediglich der allgemeinen Budgetkonsolidierung dienen sollen. Wofür die zusätzlichen Mittel im Einzelnen verwendet werden, bleibt offen. Klar ist hingegen: Für zahlreiche Immobilienverkäufer wird der Verkauf ab 2027 deutlich teurer.
Weiterführende Quellen
Fragen? Jetzt Beratungsgespräch vereinbaren (telefonisch oder per Videokonferenz).
Telefon: 02252 86 3 66.
Wir weisen darauf hin, dass unsere Leistungen entgeltlich sind. Wir arbeiten mit allen gängigen Rechtsschutzversicherungen zusammen.
