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Seit 1. April 2026 gelten in Österreich neue Richtwerte für den Richtwertmietzins. Die Anpassung betrifft insbesondere viele Altbauwohnungen. Entscheidend bleibt aber, ob eine konkrete Mietzinserhöhung im jeweiligen Mietvertrag überhaupt zulässig ist. Die Erhöhung fällt allerdings moderat aus: Für das Jahr 2026 ist die Anhebung der Richtwerte mit einem Prozent gedeckelt.
Der Richtwertmietzins bildet die Grundlage für die Berechnung des zulässigen Hauptmietzinses, ersetzt aber nicht die konkrete Prüfung des Einzelfalls. Je nach Wohnung können Zuschläge oder Abschläge relevant sein, etwa für Lage, Ausstattung, Erhaltungszustand, Stockwerkslage oder sonstige wertbildende Umstände.
Die neuen Richtwerte ab 1. April 2026
| Bundesland | Richtwert bisher | Richtwert ab 01.04.2026 |
|---|---|---|
| Burgenland | EUR 6,09 | EUR 6,15 |
| Kärnten | EUR 7,81 | EUR 7,89 |
| Niederösterreich | EUR 6,85 | EUR 6,92 |
| Oberösterreich | EUR 7,23 | EUR 7,30 |
| Salzburg | EUR 9,22 | EUR 9,31 |
| Steiermark | EUR 9,21 | EUR 9,30 |
| Tirol | EUR 8,14 | EUR 8,22 |
| Vorarlberg | EUR 10,25 | EUR 10,35 |
| Wien | EUR 6,67 | EUR 6,74 |
Die Werte wurden von Statistik Austria auf Grundlage des Richtwertgesetzes veröffentlicht und gelten mit Wirksamkeit ab 1. April 2026.
Keine automatische Mietzinserhöhung in jedem Vertrag
Wichtig ist: Die bloße Erhöhung des Richtwerts bedeutet nicht automatisch, dass jede bestehende Miete erhöht werden darf. Bei bestehenden Mietverträgen ist zunächst zu prüfen, ob eine wirksame Wertsicherungsvereinbarung vorhanden ist und ob die konkrete Mietzinsanpassung den gesetzlichen Grenzen entspricht.
Durch das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz und das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz wurde die vertragliche Wertsicherung bei Wohnungsmietverträgen gesetzlich begrenzt. Mietzinsanpassungen aufgrund einer Wertsicherung sollen grundsätzlich nur mehr jährlich zum 1. April erfolgen. Für Wohnungsmietverträge, auf die Mietzinsbeschränkungsvorschriften des MRG anzuwenden sind, ist die Anpassung für das Jahr 2025 mit höchstens einem Prozent und für das Jahr 2026 mit höchstens zwei Prozent begrenzt.
Bedeutung für Vermieter
Für Vermieter empfiehlt sich vor jeder Mietzinsanpassung eine genaue Prüfung des Mietvertrags. Insbesondere sollte geklärt werden, ob die Wertsicherungsklausel wirksam vereinbart wurde, ob der richtige Anpassungszeitpunkt gewählt wird und ob die gesetzliche Deckelung eingehalten ist. Fehlerhafte Mietzinsvorschreibungen können Rückforderungsansprüche auslösen und spätere Streitigkeiten verursachen.
Gerade bei Altbauwohnungen ist außerdem zu beachten, dass der Richtwert nur der Ausgangspunkt der Berechnung ist. Die zulässige Miete kann je nach konkreter Wohnung durch Zuschläge oder Abschläge höher oder niedriger ausfallen. Eine pauschale Orientierung am Richtwert allein ist daher rechtlich riskant.
Bedeutung für Mieter
Auch Mieter sollten eine Mietzinserhöhung nicht ungeprüft hinnehmen. Zu kontrollieren ist insbesondere, ob der Mietvertrag überhaupt eine wirksame Wertsicherung enthält, ob der richtige Richtwert angewendet wurde und ob die Erhöhung rechnerisch nachvollziehbar ist. Bei Richtwertmieten kann zudem die gesamte Mietzinsbildung überprüfungsbedürftig sein, insbesondere wenn hohe Lage- oder Ausstattungszuschläge verrechnet werden.
Fazit
Die neuen Richtwerte seit 1. April 2026 bringen nur moderate Erhöhungen. In der Praxis bleibt aber entscheidend, ob und in welchem Umfang eine konkrete Mietzinsanpassung im jeweiligen Mietverhältnis zulässig ist. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten daher nicht nur auf die neuen Beträge achten, sondern auch die vertragliche Wertsicherung, den Anwendungsbereich des MRG und die konkrete Mietzinsberechnung prüfen lassen.
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