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Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte zu entscheiden, wen die Erhaltungspflicht an einem nachträglich vom Mieter eingebauten Boiler trifft.
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte zu entscheiden, wen die Erhaltungspflicht an einem nachträglich vom Mieter eingebauten Boiler trifft.
Der aktuelle Fall
Ein Mietvertrag wurde im Jahr 1984 abgeschlossen. Damals befanden sich eine alte Ölheizung mit undichter Tankleitung und ein nicht voll funktionsfähiger Boiler in der Mietwohnung. Der Mieter ließ noch vor seinem Einzug auf eigene Kosten eine Gastherme für Heizung und Warmwasser einbauen. Nach einer Klausel des Mietvertrags gehen Einbauten unentgeltlich in das Eigentum des Vermieters über. Mittlerweile ist die Gastherme defekt.
Im vorliegenden Verfahren beantragte der Mieter, den Vermieter zum Austausch der Therme zu verpflichten. Seit 01.01.2015 treffe diesen nämlich gemäß einer neuen Bestimmung im Mietrechtsgesetz die Erhaltungspflicht.
Der Vermieter wendete ein, dass es sich um kein „mitvermietetes“ Wärmebereitungsgerät im Sinn der neuen Bestimmung handelt weil der Einbau durch den Mieter erfolgte und keine Erhöhung des Mietzinses zur Folge hatte.
Die Entscheidung
Der Rechtsstreit ging bis vor den Obersten Gerichtshof (OGH). Dieser lehnte eine Erhaltungspflicht des Vermieters ab. Seiner Auffassung nach kann ein vom Mieter nachträglich eingebautes Gerät nur dann als „mitvermietet“ gelten, wenn es sich um einen gleichwertigen Ersatz für ein Gerät handelt, das bei Mietbeginn mitübergeben wurde. Der hier erfolgte Austausch einer Ölheizung gegen eine Gastherme geht jedoch über die Erhaltung der vorhandenen Anlage hinaus und stellt eine Veränderung bzw Verbesserung dar. Den veränderten Zustand muss der Vermieter nicht erhalten.
Mit der Wohnrechtsnovelle 2015, die am 01.01.2015 in Kraft getreten ist, wurde die Erhaltungspflicht des Vermieters auch in Altmietverhältnissen auf „mitvermietete“ Wärmebereitungsgeräte ausgedehnt. Als „mitvermietet“ gilt ein Wärmebereitungsgerät unabhängig von den Eigentumsverhältnissen wenn es in das Entgeltverhältnis einbezogen ist, also dafür Miete bezahlt wird.
Erfasst ist nicht nur ein Wärmebereitungsgerät, das vom Vermieter bei Mietbeginn mitübergeben wurde, sondern auch ein gleichwertiges Ersatzgerät, gegen das die ursprünglich vorhandene und später defekt gewordene Anlage ausgetauscht wurde. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Austausch durch den Vermieter oder den Mieter erfolgte.
Ein vom Mieter nachträglich eingebautes Wärmebereitungsgerät fällt jedoch dann nicht in die Erhaltungspflicht des Vermieters, wenn es sich um eine ursprünglich nicht vorhandenen Anlage handelt oder um eine Verbesserung der ursprünglichen Anlage, das heißt einen nicht gleichwertigen Ersatz (hier: Gasetagenheizung statt Ölheizung). Ob der Vermieter dem Austausch zugestimmt hat oder ihn eine Duldungspflicht traf, macht dabei keinen Unterschied.
