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Der Oberste Gerichtshof bestätigt, dass eine Wertsicherung des Mietzinses anhand des Verbraucherpreisindex grundsätzlich zulässig sein kann. Entscheidend ist aber, dass die Klausel klar, nachvollziehbar und ausgewogen formuliert ist.

Der Oberste Gerichtshof hat sich in einer weiteren mietrechtlichen Verbandsklageentscheidung mit Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen auseinandergesetzt. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob der Mietzins anhand des Verbraucherpreisindex angepasst werden darf.

Kurz gesagt: Eine Wertsicherung des Mietzinses kann grundsätzlich zulässig sein. Der Mietvertrag muss aber klar erklären, wie diese Anpassung berechnet wird. Außerdem darf die Klausel nicht nur Erhöhungen zugunsten des Vermieters vorsehen, sondern muss auch eine Senkung ermöglichen, wenn der Index fällt.

Worum ging es?

Gegenstand der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 6 Ob 67/25h vom 18. März 2026 war ein Vertragsformblatt für Wohnungsmietverträge im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Dabei handelt es sich um Mietverträge, bei denen das Mietrechtsgesetz nur teilweise anwendbar ist.

Die Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte hatte im Wege einer Verbandsklage mehrere Vertragsklauseln beanstandet. Bei einer Verbandsklage wird nicht ein einzelner Mietvertrag geprüft, sondern ein Vertragsmuster, das gegenüber vielen Verbrauchern verwendet wird.

Die Prüfung ist besonders streng: Unklare Klauseln werden im sogenannten „kundenfeindlichsten Sinn“ ausgelegt. Das bedeutet, dass eine Klausel so verstanden wird, wie sie für den Verbraucher am ungünstigsten wäre.

Wertsicherung anhand des Verbraucherpreisindex

Ein zentraler Punkt der Entscheidung betraf die Wertsicherung des Nettomietzinses anhand des Verbraucherpreisindex.

Der OGH bestätigte, dass eine solche Wertsicherung grundsätzlich sachlich gerechtfertigt sein kann. Vermieter haben ein legitimes Interesse daran, den Mietzins bei längeren Vertragslaufzeiten an die Geldentwertung anzupassen. Dadurch soll das ursprünglich vereinbarte wirtschaftliche Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung erhalten bleiben.

Diese Linie steht auch im Zusammenhang mit den jüngeren Entscheidungen zur Wertsicherung in Bestandverträgen, insbesondere OGH 10 Ob 15/25s und OGH 1 Ob 87/25p.

Transparenz bleibt entscheidend

Auch wenn eine Wertsicherung grundsätzlich zulässig sein kann, muss die Klausel verständlich formuliert sein.

Aus dem Mietvertrag muss klar hervorgehen, welcher Index verwendet wird, welche Ausgangszahl maßgeblich ist und unter welchen Voraussetzungen eine Anpassung erfolgt. Außerdem darf die Klausel nicht nur zugunsten des Vermieters wirken. Bei entsprechender Indexentwicklung muss auch eine Senkung des Mietzinses möglich sein.

Der OGH berücksichtigte dabei auch die neue Rechtslage durch das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG), das mit 1. Jänner 2026 in Kraft getreten ist.

Verjährung: bloße Dreijahresfrist reicht nicht

Nicht zulässig war hingegen eine Klausel, wonach sich aus der Wertsicherung ergebende Ansprüche „in drei Jahren“ verjähren.

Der Grund: Die Klausel nannte zwar die Verjährungsfrist, ließ aber offen, ab welchem Zeitpunkt diese Frist zu laufen beginnt. Gerade bei Wertsicherungsansprüchen können unterschiedliche Ansprüche betroffen sein. Denkbar sind Nachforderungen des Vermieters, aber auch Rückforderungs- oder Schadenersatzansprüche des Mieters, wenn zu viel Mietzins bezahlt wurde.

Für Verbraucher muss daher klar erkennbar sein, wann Ansprüche verjähren können. Eine bloß verkürzte oder unvollständige Wiedergabe der Rechtslage genügt nicht.

Kein automatischer Verzicht durch bloßes Zuwarten

Zulässig war dagegen eine Klausel, wonach die längere Nichtgeltendmachung einer Mietzinserhöhung aufgrund der Wertsicherung noch keinen schlüssigen Verzicht des Vermieters bedeutet.

Der OGH sah darin keine unzulässige Benachteiligung. Die Klausel schließt nicht aus, dass bei zusätzlichen Umständen dennoch ein Verzicht angenommen werden kann. Sie stellt lediglich klar, dass bloßes Zuwarten für sich allein nicht automatisch als Verzicht gilt.

Bedeutung für die Praxis

Für Vermieter und Hausverwaltungen bedeutet die Entscheidung: Wertsicherungsklauseln sollten sorgfältig formuliert und regelmäßig überprüft werden. Entscheidend ist, dass die Berechnung nachvollziehbar ist und die Klausel nicht einseitig ausgestaltet wird.

Für Mieter zeigt die Entscheidung: Nicht jede Wertsicherungsklausel ist automatisch unwirksam. Unklare oder unvollständige Regelungen können aber rechtlich angreifbar sein.

Fazit

Der OGH bestätigt die grundsätzliche Zulässigkeit einer sachlich gerechtfertigten Wertsicherung des Mietzinses anhand des Verbraucherpreisindex. Gleichzeitig bleibt es dabei, dass Mietvertragsklauseln transparent und verständlich sein müssen.

Besonders bei Verjährungsregelungen und Berechnungsparametern ist auf klare Formulierungen zu achten.

Forsthuber & Partner Rechtsanwälte beraten Vermieter, Hausverwaltungen und Mieter bei der Prüfung, Gestaltung und Durchsetzung mietrechtlicher Ansprüche. Gerade bei standardisierten Mietvertragsformularen empfiehlt sich eine rechtliche Überprüfung, um spätere Streitigkeiten und unwirksame Vertragsbestimmungen zu vermeiden.

 

Weiterführend: OGH-Entscheidungen

• OGH 6 Ob 67/25h vom 18. März 2026 – Mietvertragsklauseln, Wertsicherung und Betriebskosten
• OGH 10 Ob 15/25s – Zur Wertsicherung in Bestandverträgen
• OGH 1 Ob 87/25p – Wertsicherung beim Bestandvertrag

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