Wer nicht, oder unter Vorbehalt zahlt, begibt sich rechtlich auf dünnes Eis. Ein Überblick.
Wieder möglich: Klienten/Kundenverkehr in unserer Kanzlei (bitte Mund-Nasenschutz mitnehmen). Wir unterstützen Sie auch weiterhin in Ihren rechtlichen Belangen!
Persönliche Abgabe von Unterlagen: Bitte Sicherheits- und Desinfektionshinweise beachten.
Wir achten in unserer Kanzlei auf die Einhaltung behördlich angeordneter Maßnahmen. Ausreichend Möglichkeiten zur Desinfektion stehen ebenfalls zu Verfügung.
Zahlreiche Mieter sind während der Corona-Krise dazu übergegangen vorläufig keine Miete oder nur unter Vorbehalt zu zahlen. Diese Vorgehensweise hat einige Tücken, auf die wir aufgrund unserer langjährigen Beratungstätigkeit hinweisen wollen.
„Darfs ein bisserl weniger sein?“
Kann das Miet/Pachtobjekt wegen „höherer Gewalt“ nicht genutzt werden, steht grundsätzlich eine Reduktion der Miete/Pacht zu. Grundsätzlich deshalb, weil es wie so oft auf den Einzelfall, den Vertrag ankommt (Näheres unter „Corona und die Miete“).
Einzig: Am Anfang ist nicht klar, um wie viel reduziert werden darf, da die Dauer der Störung, bzw. der behördlichen Maßnahmen wegen der Pandemie, unbekannt ist.
Auch räumlich tut sich die Frage auf, wie eine teilweise Nutzung des Geschäftslokales zu bewerten ist. Einfache Faustregel: der Gästebereich wird wohl wegfallen. Alles andere ist Argumentationssache.
Alternativen zur Schließung?
Was ist aber, wenn das Objekt teilweise hätte (!) genutzt werden können? Wenn also der Mieter/Pächter zusperrt, obwohl ein anderes Mittel ebenfalls zur Einhaltung der behördlichen Maßnahmen ausgereicht hätte? Mit anderen Worten: Wäre ein Lieferservice möglich gewesen? Muss tatsächlich daheim gearbeitet werden, und nicht im Betrieb? Es treffen den Mieter/Pächter ja ganz allgemein auch Schadenminimierungspflichten. Auch hier wird entsprechend ggf. vor Gericht zu argumentieren sein.
Das Schweigen des Mieters
Gar nichts zu sagen, kann aber auch Folgen haben. Nämlich allenfalls der Verzicht auf Ansprüche. Für Leitungsorgane (Geschäftsführer, Vorstand,…) kann dies auch ein pflichtwidriges Verhalten zum Nachteil des Unternehmens bedeuten, das zivil- und strafrechtliche (!) Konsequenzen nach sich ziehen kann. Es ist daher notwendig jeweils für den Einzelfall – nach eingehender Beratung - die richtige Maßnahme zu treffen. Einen etablierten Unternehmensstandort verliert man nur ungern.
Miete gerichtlich hinterlegen?
Eine gute Idee, die aber wohl eher in den Abgrund führt. Denn eine gerichtliche Hinterlegung stellt keine Zahlung dar; womit wir wieder bei der Gefahr der Vertragsauflösung wären (Mietzins- und Räumungsklage).
Zahlung „unter Vorbehalt?“
Das stellt eine - für den ersten Moment - elegante Lösung dar. Allerdings trägt damit der Mieter/Pächter das Insolvenzrisiko des Vermieters/Verpächters. Sollte der Vermieter die Krise wirtschaftlich nicht überleben, ist der Mieter für seine zuviel (wenngleich „unter Vorbehalt“) bezahlte Miete auf die Quote im Insolvenzverfahren verwiesen (ca 1 bis 7%). Näheres zum Thema unter Unternehmen in der Krise – Droht Insolvenz wegen Corona?
Vertragsauflösung wegen „wirtschaftlicher Unzumutbarkeit“?
Wie lange kann dem Vermieter wirtschaftlich zugemutet werden keine Zahlung zu erhalten? Anders: Wie lange kann keine Miete bezahlt werden? Der OGH sieht es klassisch: „pacta sunt servanda“, dh. Verträge sind einzuhalten. Jedoch gibt es solide Entscheidungen, die dem Vermieter das Recht einräumen zu kündigen, wenn es sich für ihn nicht mehr rechnet keine oder nur wenig Miete zu bekommen. Denn allenfalls gibt es einen anderen Mieter, der in der Krise zahlen kann.
Die Beweispflicht ist in diesen Zusammenhängen sehr hoch, wie wir aus eigener Erfahrung wissen. Wir haben erfolgreich Verfahren geführt, in denen die Vermieter darlegen konnten, dass sie die Nichtzahlung bzw. die kleine Zahlung, die jedes Monat überwiesen wird, wirtschaftlich ruiniert. Wie gesagt: Die Beweispflicht vor Gericht ist hierbei eine hohe.
Gefahr der Kündigung
Sofern der Mieter/Pächter also die Situation falsch einschätzt, trägt er auch das Risiko einer Vertragsauflösung (Mietzins- und Räumungsklage). Über eine gemeinsame Lösung zwischen Mieter und Vermieter sollte daher in jedem Fall nachgedacht werden.
Sonderfall Wohnung
Bei Wohnungen sieht es etwas besser aus: Dann könnte man die besonderen Umstände des Mietzinsrückstandes bei Gericht darlegen, sofern (!) nach dem Mietrechtsgesetz kein grobes Verschulden durch den Mieter vorliegt (MRG § 33 Abs. 2). Zu denken wäre etwa an den Verlust des Arbeitsplatz oder das niedrigere (bzw. gar kein) Einkommen wegen der Coronakrise und dadurch nicht mehr für die Miete aufgekommen werden kann. Demnach würde nach dem Mietrechtsgesetz (MRG § 33 Abs. 2) kein grobes Verschulden durch den Mieter vorliegen, jedoch muss man den Mietzinsrückstand trotzdem begleichen. Das bedeutet: Der Vermieter hat das Recht, die offene Miete zu verlangen und auch einzuklagen.
Update 02.04.2020:
Mietzinsrückstände bei Wohnungsmietverträgen
Wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung fordern. Der Vermieter kann den Zahlungsrückstand bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.
Verlängerungen von Mietverträgen bis 31.12.2020
Für Mietverträge, auf die das MRG (Mietrechtsgesetz) anzuwenden ist und zwischen 30.03 und 30.06.2020 ablaufen, kann ausnahmsweise eine Vertragsverlängerung bis 31.12.2020 vereinbart werden. Nach diesem Zeitpunkt verlängert sich der Vertrag neuerlich um die Befristung, bzw. unbefristet, wenn es zuvor schon eine Verlängerung gab! Achtung Frist! Es kann zu einem unbefristeten Mietverhältnis kommen, wenn man nichts tut!
Aufschub von Räumungsexekutionen
Über Antrag des Verpflichteten, können Wohnungsräumungen (auch ohne Erlag einer Sicherheitsleistung) aufgeschoben werden. Der Gläubiger kann die Fortsetzung beantragen, sobald die Ausgangsbeschränkungen aufgehoben sind, spätestens 6 Monate nachdem der Aufschub beantragt wurde. Dafür gibt es keinen Kostenersatz vom verpflichteten Mieter an den betreibenden Vermieter.
Keine Verzugszinsen, Inkassospesen, Konventionalstrafen
Für Verträge (egal welche!), die vor dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, werden Verzugszinsen beschränkt und Inkassokosten für Zahlungen ausgeschlossen, die zwischen dem 01.04 und 30.06.2020 fällig werden. Nämliches gilt für Konventionalstrafen.
All diese Änderungen finden sich in einem eigenen Gesetz: Dem Bundesgesetz betreffend Begleitmaßnahmen zu COVID-19 in der Justiz (2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetz - 2. COVID-19-JuBG).
Mit diesem Überblick wird klar: Es können nur bedingt allgemeine Aussagen getroffen werden, da es auf den Einzelfall ankommt. Die Rechtsunsicherheit ist jedenfalls eine große, mit langwierigen Verfahren muss gerechnet werden. Darum ist es umso wichtiger sich zu informieren, bevor man Handlungen setzt. Hierbei beraten wir Sie gerne.
Fragen? Jetzt Beratungsgespräch vereinbaren (telefonisch oder per Videokonferenz). Telefon: 02252 86 366
Hier finden Sie alle Infos zu Fördermöglichkeiten:
Hilfe bei Corona-Kurzarbeit (Video)
Der Corona-Härtefallfonds: Phase 2
Erinnern wollen wir in diesem Zusammenhang an die Stundungsmöglichkeiten von Sozialversicherungsbeiträgen (ÖGK) und Vorauszahlungen an das Finanzamt (BMF).
Hier finden Sie für Bürger, Verbraucher und Unternehmen weitere wichtige Informationen zum Thema Corona:
(Erbschaft)Steuer nach Corona-Krise? - Jetzt absichern!
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